प्रतिकूल ताब्याचा दावा करायचा असेल तर केवळ दीर्घकाळचा कब्जा पुरेसा नाही; मालकाच्या हक्काविरुद्ध ताबा सिद्ध करावा लागतो
महाराष्ट्र २४ ।। ऑनलाईन ।। विशेष प्रतिनिधी ।। दि. २६ सप्टेंबर २०२६ ।। ‘मी या जमिनीवर वीस-पंचवीस वर्षांपासून राहतो, कर भरतो, वीजबिल माझ्या नावावर आहे; मग मालक कोण?’ असा सवाल अनेक मालमत्ता वादांमध्ये ऐकायला मिळतो. पण कायद्याला भावनिक युक्तिवादापेक्षा पुरावा महत्त्वाचा असतो. दुसऱ्याच्या मालमत्तेवर दीर्घकाळ ताबा असल्याने मालकी आपोआप निर्माण होत नाही, हा प्रतिकूल ताब्याच्या (Adverse Possession) कायद्यातील मूलभूत सिद्धांत सर्वोच्च न्यायालयाच्या विविध निर्णयांत पुन्हा स्पष्ट करण्यात आला आहे. केवळ किती वर्षे ताबा होता, एवढे सांगून दावा सिद्ध होत नाही; ताबा नेमका कधीपासून, कोणत्या स्वरूपाचा आणि खऱ्या मालकाच्या हक्काच्या विरोधात कसा होता, हे दाखवावे लागते.
प्रतिकूल ताबा म्हणजे ‘मी इथे अनेक वर्षे राहिलो’ एवढी साधी गोष्ट नाही. ज्याच्याकडे मालकीचे मूळ हक्क आहेत, त्याच्या हक्काला विरोध करणारा ताबा असल्याचे सिद्ध करणे आवश्यक असते. न्यायालयांनी animus possidendi, म्हणजेच मालकाच्या हक्काला नाकारण्याच्या स्पष्ट हेतूला, या दाव्यात महत्त्व दिले आहे. ताबा सुरुवातीपासून मालकाच्या परवानगीने किंवा कायदेशीर स्वरूपात असेल, तर केवळ काळ लोटल्यामुळे तो प्रतिकूल ताब्यात बदलत नाही. ताबा उघड, सातत्यपूर्ण आणि मालकाच्या हक्काच्या विरोधात असल्याचे आवश्यक पुराव्यांनी दाखवावे लागते.
इथेच अनेकांचा गैरसमज होतो. एखादी व्यक्ती एखाद्या घरात वर्षानुवर्षे राहत असेल, शेती करत असेल किंवा जमीन वापरत असेल, तर त्या वापराचा पुरावा म्हणजे मालकीचा पुरावा, असे समीकरण कायद्यात नाही. प्रॉपर्टी टॅक्सच्या पावत्या, वीजबिल, पाण्याचे बिल किंवा महसुली नोंदी एखाद्या व्यक्तीचा ताबा किंवा वापर दाखवू शकतात; परंतु अशा कागदपत्रांवरूनच अंतिम मालकी सिद्ध होत नाही. मालमत्ता खरेदी करताना केवळ करपावती किंवा एखादी महसुली नोंद पाहून व्यवहार पूर्ण करणे त्यामुळे धोकादायक ठरू शकते.
प्रतिकूल ताब्याच्या दाव्यात आणखी एक महत्त्वाची बाब म्हणजे पुराव्याची जबाबदारी. ‘मी इतकी वर्षे येथे आहे’ असे म्हणणे पुरेसे नसून, ताबा मूळ मालकाच्या हक्काला प्रतिकूल कधी झाला, मालकाला त्याची माहिती कशी होती आणि तो ताबा कायदेशीर निकषांनुसार किती काळ कायम राहिला, हे सिद्ध करावे लागते. सर्वोच्च न्यायालयाने यापूर्वीही स्पष्ट केले आहे की केवळ दीर्घकाळचा ताबा possessory title मध्ये आपोआप परिवर्तित होत नाही.
त्यामुळे मालमत्ता मालकांनीही ‘तो अनेक वर्षांपासून राहतोय, काही होणार नाही’ या गैरसमजावर बसू नये. अतिक्रमण किंवा मालकीचा वाद निर्माण झाल्यास मूळ खरेदीखत, वारसाहक्काची कागदपत्रे, नोंदणी दस्तऐवज, महसूल नोंदी आणि इतर पुरावे सुरक्षित ठेवणे महत्त्वाचे आहे. दुसरीकडे, मालमत्ता खरेदीदारांनीही फक्त प्रत्यक्ष ताबा पाहून व्यवहार करण्याऐवजी मालकीची साखळी, नोंदणी आणि संबंधित कागदपत्रांची कायदेशीर तपासणी करूनच पुढे जावे. शेवटी जमिनीवर किती वर्षे पाऊल ठेवले, यापेक्षा त्या जमिनीवर हक्क कोणत्या कायदेशीर आधारावर उभा आहे, हा प्रश्न न्यायालयात निर्णायक ठरतो.